Přepište na nás byt, slyší někteří rodiče: Bez pojistky toho mohou litovat

Darování bytu dětem může usnadnit předání majetku, ale také přinést rizika. Senioři by měli myslet na služebnost bydlení, ochranu svých práv i možnost vrácení daru.

Darování bytu nebo domu v rodině bývá běžným krokem. Rodiče chtějí potomkům pomoci a taky vyřešit budoucí dědictví. Přepis nemovitosti ale není jen tak obyčejná formalita. Pokud není dobře právně ošetřený, může senior přijít o část jistot, které považoval za samozřejmé.

Mnoho rodičů se rozhoduje převést byt či dům na děti ještě za svého života. Důvody bývají různé. Někdo chce pomoci s bydlením, jiný se snaží předejít sporům mezi dědici. Samotné darování je krok, který se následně vrací jen omezeně, a může tak mít dopady na bydlení i rodinné vztahy.

Notáři i právníci proto upozorňují, že darovací smlouva by měla pamatovat na situace, které se dnes třeba mohou zdát nepravděpodobné.

Služebnost bydlení zachová rodičům práva i po darování

Jakmile dojde k převodu vlastnického práva, stává se novým vlastníkem obdarované dítě. Rodiče už nejsou majiteli nemovitosti, přestože v ní často bydlí dál. Právě proto bývá často vhodné zřídit i služebnost bydlení (také označovaná jako věcné břemeno dožití). Ta zajistí, že rodič může nemovitost užívat i po převodu vlastnictví. Ani případný nový majitel je nemůže vystěhovat.

„V případě darování nemovitých věcí může smlouva obsahovat i další ujednání, zejména pak taková, kdy si dárce vymiňuje právo darované nemovité věci nebo jejich část doživotně užívat (služebnosti). Taková ujednání zapsaná v katastru nemovitostí dávají dárci jistotu, že bude moci věc dohodnutým způsobem užívat bez ohledu na to, zda vlastníkem bude obdarovaný nebo jiná osoba,“ upřesňuje notářka Kateřina Lacinová.

Bez služebnosti bydlení je senior odkázán pouze na dobrou vůli nového vlastníka. To může nějakou dobu fungovat, ale nelze na to spoléhat.

Rodinné vztahy se mohou změnit

Existují případy, kdy se vztahy v rodině zhoršují. Dítě se může rozvést, dostat do finančních problémů nebo se rozhodnout nemovitost prodat. Pokud není bydlení rodičů právně ošetřeno, mohou se dostat do velmi složité situace.

Exekutorská komora České republiky ve svých statistikách uvádí, že celkový počet fyzických osob v exekuci byl letos v červnu 591 436 a počet exekucí celkem se pohybuje nad hranicí 3 000 000.

I to je jeden z důvodů, proč někteří právníci doporučují u převodu nemovitosti myslet i na ochranná smluvní ujednání. Například:

• služebnost doživotního bydlení
• zákaz zcizení nemovitosti 
• zákaz zatížení nemovitosti
• věcné břemeno (omezuje uživatele nemovitosti a garantuje původnímu majiteli právo v nemovitosti nadále bydlet)
• předkupní právo (zavazuje současného majitele nabídnout nemovitost nejprve vám, než ji bude moci prodat někomu jinému)
• výhrada zpětné koupě (umožňuje vám požadovat vrácení nemovitosti zpět)
• zástavní právo (slouží k zajištění finančního dluhu – v případě nesplacení lze nemovitost exekučně vydražit)
• smluvní pokuta (stanovuje konkrétní finanční postih za porušení smluvních povinností jako je neoprávněné užívání či poškození)

Zákaz zcizení nemovitosti je právní úkon, který zakazuje novému majiteli převést nemovitost na jinou osobu. Zákaz zatížení nemovitosti znamená omezení nakládání s nemovitostí. Jedná se defacto o sjednání věcného břemena ve prospěch třetí strany. Pokud bude chtít nový vlastník nakládat s nemovitostí (pronájem, prodej, přepis), musí mít i váš souhlas. Bohužel, ani zákaz zcizení ani zákaz zatížení nemůžete sjednat na dobu neurčitou. Lze je sjednat na dobu přiměřenou – jako je deset let. 

Odvolat dar lze, ale není to jednoduché

Podle § 2072 občanského zákoníku může dárce požadovat vrácení daru tehdy, pokud mu obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží tak, že tím zjevně poruší dobré mravy.

„Dárce může požadovat po obdarovaném, aby mu dar vydal zpět nebo zaplatil jeho obvyklou cenu. Maximálně však v rozsahu, v jakém se dárci nedostává prostředků potřebných k nutné výživě,“ uvádí k problematice realitní advokátka Ilona Černochová. Nicméně pravidla chrání obě strany – jak dárce, tak obdarovaného.

1. Odvolání pro nevděk

To platí pokud se obdarovaný k vám a vašim blízkým chová v rozporu s dobrými mravy, jako je fyzické napadení, hrubé urážení nebo neposkytnutí pomoci. V takovém případě je možné dar odvolat do 1 roku od doby, kdy vám dotyčný ublížil nebo od doby, co jste se o chování dozvěděli.

2. Odvolání pro nouzi

Může se stát, že po obdarování upadnete do finanční tísně a nemáte prostředky pro vlastní potřeby (jako je výživa nebo placení energií a zajištění základních potřeb). V tomto případě máte právo chtít vrátit dar nebo aby vás obdarovaný vyplatil. Nebo existuje možnost, že se s obdarovaným domluvíte a pomůže vám hradit vaše základní potřeby.

3. Nesplnění podmínky

Darování můžete zatížit určitým úkolem (jako je darování peněz na studium, které dotyčný nezahájil nebo darování nemovitosti s podmínkou, že v něm dožijete a obdarovaný vás vyhodí).

Postup vrácení

Obdarovaného musíte vyzvat k vrácení daru písemně, u uvedením důvodu a lhůty. Pokud ale obdarovaný záměrně nespolupracuje a odmítá vrátit dar, je nutné podat žalobu na určení vlastnictví k soudu.

Spory mezi sourozenci

Dalším zdrojem problémů bývá situace, kdy rodiče převedou nemovitost pouze na jedno dítě. Z pohledu rodičů může jít o logické řešení. Ostatní sourozenci však mohou mít jiný názor, zejména pokud se majetkové poměry v rodině výrazně změní.

Rodiče by o svých záměrech měli otevřeně komunikovat a řešit budoucí vypořádání majetku s dostatečným předstihem. Největší konflikty totiž nevznikají kvůli samotné nemovitosti, ale kvůli pocitu nespravedlnosti.

Advokát Petr Volšík k této problematice na svém webu uvádí, že: „Nejvýznamnější změnou, kterou nový občanský zákoník u darování nemovitostí přináší je bezesporu plná volnost dárce darovat jakýkoliv svůj majetek obdarovanému. Není přitom nijak vázán na přání případných sourozenců obdarovaného či případných dědiců. Dárce ani obdarovaný nemusí případné dědice či příbuzné osoby jakkoliv vyplácet, nebo žádat o jejich svolení. Vše je pouze a jenom na vůli dárce nemovitost darovat a obdarovaného nemovitost přijmout.“

Kdy může být darování rozumným řešením

Darování bytu nebo domu není samo o sobě špatným krokem. V mnoha rodinách funguje bez komplikací a pomůže dětem vyřešit bydlení či financování rekonstrukce.

Převod nemovitosti by měl být vždy řádně připravený a domluvený v rodině. Před podpisem smlouvy je vhodné zvážit zejména:

• jak bude zajištěno bydlení rodičů,
• zda bude zřízena služebnost bydlení,
• jaké budou možnosti při případném prodeji nemovitosti,
• zda nehrozí budoucí spory mezi sourozenci,
• jaké jsou možnosti ochrany dárce.

Darovaný byt či jiná nemovitost přestává být bez jasně vymezených výjimek majetkem rodičů. A právě na tuto skutečnost řada seniorů při podpisu smlouvy zapomíná.