V důchodu mu banka snížila splátku hypotéky o 3 200 korun. Zdánlivá úleva ho ale ve skutečnosti stála 200 tisíc navíc
Důchodce, kterému končí fixace hypotéky, může čekat novou splátku i přísnější posouzení příjmů. Při refinancování je nutné započítat všechny výdaje, délku splácení i finanční rezervu. Nižší splátka se totiž může ve skutečnosti značně prodražit.
Sledovat v Google Zprávách
Hypotéka sjednaná před deseti nebo patnácti lety může mít dnes úplně jiné podmínky. Pokud končí období pevné úrokové sazby, banka nabídne novou. Klient ji může přijmout, přejít ke konkurenci nebo se pokusit vyjednat lepší podmínky. Právě poslední možnost představuje refinancování.
Pro člověka v důchodu nemusí být změna banky tak jednoduchá jako v době, kdy měl pravidelnou mzdu. Nový poskytovatel bude posuzovat jeho současné příjmy, výdaje i schopnost splácet po celou dobu úvěru. Samotný starobní důchod přitom automaticky neznamená překážku. Rozhodující je celková finanční situace a pravidla konkrétní banky.
Refinancování je lepší řešit s předstihem
„Konec fixace hypotečního úvěru začněte s bankou řešit alespoň šest měsíců před uplynutím sjednané lhůty. Novou úrokovou sazbu a podmínky pro další období vám musí vaše banka předložit nejpozději tři měsíce před ukončením sjednané fixace. Včasným jednáním získáte dostatečný prostor na porovnání případných dalších nabídek,“ radí Česká národní banka v Desateru refinancování hypotéky.
Při přechodu jinam je potřeba započítat náklady na změnu. Může jít například o odhad nemovitosti, výpis z katastru nebo poplatky spojené se zřízením nového zástavního práva. Důležité je ověřit i osud případného pojištění schopnosti splácet. Nová smlouva může mít jiné podmínky než původní. Pozornost si zaslouží i předčasné splacení. Při konci fixace může klient hypotéku splatit bez náhrady nákladů poté, co mu banka oznámí novou sazbu. A to ve stanovené tříměsíční lhůtě. Jejich výše závisí na době zbývající do konce fixace a na okolnostech splacení.
Banka posuzuje také příjem v důchodu
Při refinancování vzniká nový úvěrový vztah. Pokud klient přechází k jiné bance, musí počítat s novým posouzením úvěruschopnosti. Zákon 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru ukládá poskytovateli povinnost prověřit, zda člověk dokáže závazek splácet. Posuzuje přitom příjmy, výdaje, dluhy a dosavadní způsob splácení.
ČNB ve svém stanovisku připomíná, že banka musí porovnávat příjmy a výdaje klienta. Nestačí tedy pouze vlastnictví bytu nebo domu, který slouží jako zástava. Majetek může hrát při posouzení roli za určitých zákonných podmínek, například pokud má být úvěr splacen z jeho prodeje. Starobní důchod je pravidelný příjem, který banka může při posuzování zohlednit. Důchodce ale musí počítat s tím, že poskytovatel bude sledovat také věk při konečném splacení hypotéky.
„Ve vyšším věku nejde jen o ano/ne. Často rozhodují detaily – hlavně splatnost, výše vlastních zdrojů, stabilita příjmů a to, jak budete bankou posouzeni po odchodu do důchodu. Tady jsou nejspolehlivější kroky, které v praxi fungují: zkrátit splatnost, navýšit vlastní zdroje nebo zajistit spolužadatele,“ upozorňuje web Porovnejsi.to.
Novou splátku je nutné porovnat s celým rozpočtem
Výpočet by měl vycházet z částky, kterou člověk skutečně každý měsíc dostává. Do příjmů patří starobní důchod, případně další pravidelné peníze. Například pronájem. Na druhé straně stojí všechny běžné výdaje domácnosti. Nestačí sečíst jen energie, potraviny a splátku hypotéky. Rozpočet musí počítat s léky, dopravou, pojištěním, opravami, nepravidelnými odvody a s rezervou na neočekávané výdaje. Rozhodující není pouze to, zda splátku důchodce dokáže zaplatit, ale také kolik mu ve skutečnosti zbude.
Kromě toho, ČNB doporučuje porovnávat celkové náklady a podmínky úvěru. Nikoli pouze nabízený úrok. „Nabídka s nejnižší úrokovou sazbou nemusí nutně představovat tu nejvýhodnější. Sledujte vždy také celkové náklady úvěru a podmínky, za kterých banka daný úrok nabízí. Mnohdy je získání této sazby podmíněné například aktivním běžným účtem u dané banky, sjednáním pojištění schopnosti splácet nebo zřízením kreditní karty,“ upozorňuje ČNB v Desateru refinancování hypotéky.
Prodloužení hypotéky sníží splátku, ale zvýší celkové náklady
Jednou z možností, jak při refinancování snížit měsíční splátku, je prodloužit dobu splácení. Domácímu rozpočtu se tím uleví, samotný dluh se ale nezmenší. Protože ho člověk bude splácet déle, zaplatí při stejné úrokové sazbě více na úrocích. Rozdíl ukazuje příklad hypotéky, u které zbývá doplatit 1 200 000 Kč. Při úrokové sazbě 5,69 % ročně a tříleté fixaci vychází podle kalkulačky České spořitelny měsíční splátka na 13 186 Kč při desetileté splatnosti. Pokud se doba prodlouží na patnáct let, splátka klesne na 9 980 Kč.
| Varianta splácení | Splatnost 10 let | Splatnost 15 let |
| Měsíční splátka podle kalkulačky | 13 186 Kč | 9 980 Kč |
| Počet měsíčních splátek | 120 | 180 |
| Celkem zaplaceno při nezměněné splátce | 1 582 320 Kč | 1 796 400 Kč |
| Z toho úroky nad rámec dlužné částky | 382 320 Kč | 596 400 Kč |
Orientační přepočet vychází ze zaokrouhlených splátek vypočítaných kalkulačkou České spořitelny. Předpokládá jejich nezměněnou výši po celou dobu splácení a nezahrnuje případné další poplatky ani pojištění.
Prodloužením splatnosti o pět let tak měsíčně člověk ušetřil 3 206 Kč. Za deset let ale při uvedené splátce zaplatí 13 186 × 120 = 1 582 320 Kč. Zatímco za patnáct let 9 980 × 180 = 1 796 400 Kč. Celkově se mu tedy delší splácení prodraží o 214 080 Kč.
