Darování v rodině: Jak si to zařídit, abyste nepřišli o střechu nad hlavou

Darování domu nebo bytu dítěti může vypadat jako jednoduché řešení, bez správného právního ošetření ale dárce může přijít o jistotu bydlení. Prezident Notářské komory Radim Neubauer vysvětluje, jak smlouvu nastavit tak, aby byl dárce chráněn.

K darování nemovitosti dochází ještě za života jejího majitele a zpravidla v situaci, kdy v ní darující doposud bydlí. V českých rodinách se lze nejčastěji setkat s tím, že rodiče věnují svůj dům jednomu z dětí s předpokladem, že toto dítě se o ně postará ve stáří.

Zeptali jsme se prezidenta Notářské komory, jak darování nejlépe právně ošetřit, aby dárce nepřišel o střechu nad hlavou, a neocitl se tak v nedůstojných podmínkách.

Darovací smlouva musí být písemná

V případě darování nemovitosti musí být sepsána darovací smlouva. K tomu může dárce využít služby notáře, nebo advokáta.

Na otázku, jaký je mezi jejich službami rozdíl, odpověděl Mgr. Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR: „Obě profese by měly poskytnout kvalitní poradenství, advokát zastupuje zájmy svého klienta, notář poučí obě strany stejně, nesmí jednu z nich zvýhodnit. Sepis u notáře tedy může být vhodnější právě v případech, kdy se sjednává věcné břemeno, roli může hrát i odpovědnost, kde za případnou chybu notáře odpovídá stát, a to z důvodu, že notářský zápis je veřejnou listinou, s vyšší právní silou.“

Co je věcné břemeno

Základem darovací smlouvy by mělo být věcné břemeno doživotního užívání neboli služebnost bytu, které vázne na nemovitosti. Pokud by se obdarovaný rozhodl dům prodat, nebo by mu ho zabavil exekutor, přechází věcné břemeno na nového majitele a ten ho musí respektovat. Dárce díky němu o své bydlení v darované nemovitosti převodem na nového majitele nepřijde.

Věcné břemeno je součástí darovací smlouvy a zapisuje se do katastru nemovitostí (na list vlastnictví v části C). Ve smlouvě je vhodné přesně definovat, co dárce bude v domě užívat.

Jestli to bude jen byt, případně které patro, nebo také sklep a zahrada a zdali se právo vztahuje i na návštěvy či partnera/partnerku. Čím detailnější popis bude, tím méně budoucích konfliktů.

K problematice možnosti zrušení věcného břemena se Neubauer uvedl následující: „Věcné břemeno mohou zrušit obě zúčastněné strany (vlastník nemovitosti a oprávněná osoba) společnou dohodou. Pokud dohoda není možná, může o zrušení rozhodnout soud (např. při zániku účelu břemene), zaniká uplynutím sjednané doby nebo smrtí oprávněné osoby.“

Zákaz zcizení a zatížení

Život přináší různé situace. Co se někdy zdálo nemožné, může se stát pravdou. Přestože například obdarované dítě slibovalo, že dům za života rodičů nikdy neprodá, svůj názor v budoucnosti změnilo. Aby měli dárci nemovitosti jistotu, že jim dítě neprodá střechu nad hlavou, existuje zákaz zcizení a zatížení.

Podle Radima Neubauera, „lze tento zákaz zapsat do katastru nemovitostí. Obdarovanému (novému majiteli) to znemožní dům prodat nebo jej zastavit bance (zatížit) bez předchozího písemného souhlasu dárce“.

Jak zákon pohlíží na to, kdo platí náklady na provoz darovaného domu? To znamená, komu připadne hradit energie, opravy nebo třeba daň z nemovitosti? „Je to věc, kterou je vhodné dohodnout ve smlouvě, aby se předešlo sporům. Jestliže ale není sjednáno jinak, tak jdou na vrub vlastníka nemovitosti,“ uvedl prezident Notářské komory.

Darování pouze jednomu z manželů

Řekněme, že se rozhodnete darovat svou nemovitost vdané dceři, nikoliv však jejímu manželovi. Důvodem může třeba to, že nechcete v případě, že se rozvede, aby měl manžel na dům nárok.

Bude taková nemovitost spadat pod společné jmění manželů (SJM)? Radim Neubauer řekl, „že nemovitost v takovém případě zůstává ve výlučném majetku obdarovaného manžela a nestává se součástí SJM.“

A jak je to v situaci, když se jeden z manželů rozhodne nemovitost ve svém výlučném vlastnictví prodat? Potřebuje k tomu souhlas svého manžela nebo manželky?

„K darování nemovitosti, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, není souhlas druhého manžela obvykle zapotřebí. Výlučný vlastník může s takovou nemovitostí volně disponovat, darovat ji může i druhému manželovi. Pokud však je v nemovitosti vedena rodinná domácnost, pak je souhlas manžela (i když není vlastníkem) nezbytný k prodeji, darování i např. k zatížení zástavním právem,“ uvedl Radim Neubauer.

Vrácení darované nemovitosti zpět dárci

V životě se stávají různé situace. Dárce se může dostat do finanční tísně a bude potřebovat peníze třeba na drahé léky. Jak je to v takovém případě s darovanou nemovitostí? Může ji dárce žádat nazpět? Zákon dle Radima Neubauera myslí i na takové případy: „Ano, dárce může odvolat dar pro nouzi, finanční tíseň, při nemožnosti výživy osoby, ke které má zákonnou vyživovací povinnost. Dar lze odvolat i pro nevděk. Odvolání daru však obvykle vyvolá dlouhý a složitý spor.“

Vzhledem k tomu, že darování nemovitosti je důležitým životním rozhodnutím, rozhodně se vyplatí nechat smlouvu sepsat advokátem nebo notářem. Investice do jejich služeb bývá zpravidla zlomkem ceny nemovitosti. Získáte ale jistotu, že právně bude vše v pořádku.