Senior pronajal pokoj studentovi za pár korun se slibem, že mu bude pomáhat. Nakonec měl byt plný cizích lidí

Pronájem pokoje studentům může být pro seniora zajímavým zdrojem peněz. Zvlášť ve městech, kde je o studentské bydlení velký zájem. Přitom není nutné pronajímat celý byt, stačí jedna volná místnost a student, který hledá bydlení na akademický rok. Je ale dobré myslet na to, že společné bydlení má svá úskalí a vyplatí se předem promyslet, co všechno může přinést.

Takové soužití má jednu zásadní podmínku, kdy si obě strany musí předem říct, do čeho jdou. Student totiž nehledá jen postel a skříň. Bude používat také koupelnu, kuchyň, pračku a další části domácnosti. A naproti tomu majitel zase do svého soukromí pustí člověka, kterého předtím vůbec neznal.

Smlouva není zbytečný papír

U pronájmu pokoje se může zdát zbytečné sepisovat několikastránkovou smlouvu, ovšem právě u společného bydlení se vyplatí mít věci černé na bílém.

Ve smlouvě by mělo být jasně uvedené, který pokoj student užívá, co smí používat společně s majitelem, kolik platí a co všechno je v částce zahrnuto. Mělo by se také uvést, na jak dlouho se nájem sjednává a za jakých podmínek může skončit. Ministerstvo pro místní rozvoj doporučuje ve smlouvě přesně popsat také rozdělení nákladů za služby a energie.

Praktické je přidat i seznam vybavení pokoje a stav místnosti při předání. U dražší elektroniky nebo nábytku se hodí pořídit několik fotografií. Když později vznikne spor o poškozenou skříň nebo rozbitou lampu, nebude to jen tvrzení proti tvrzení.

Kolik může pronájem pokoje přinést?

Cena záleží především na městě, velikosti pokoje, vybavení a také na tom, zda student dostane vlastní koupelnu, nebo bude všechno sdílet s majitelem a případně dalšími lidmi.

Aktuální inzeráty ukazují poměrně široké rozpětí. V Brně se například objevuje studentský pokoj za 6 350 korun měsíčně včetně energií a Wi-Fi, zatímco místo ve dvoulůžkovém pokoji tamtéž vychází na 7 850 korun.

V Praze lze narazit na pokoj za 9 000 korun plus 1 600 korun za služby, jiná nabídka samostatného pokoje s vlastní koupelnou ve Stodůlkách vychází na 11 000 korun včetně služeb.

Mimo Prahu a Brno se dá dostat níž. V Ostravě byl například v září 2026 nabízen samostatný studentský pokoj za 7 500 korun měsíčně včetně energií, vytápění, služeb a Wi-Fi. V Olomouci se objevila nabídka místa ve dvoulůžkovém pokoji za 7 500 korun měsíčně včetně energií a internetu.

Kolik si říct jako kauci?

Kauce, právně jistota, může sloužit jako pojistka pro případ nezaplaceného nájemného, nedoplatků nebo škody, nicméně je dobré vědět, že její výše není libovolná. U nájmu bytu nesmí jistota společně se smluvní pokutou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nájemce má navíc při skončení nájmu právo na vrácení jistoty a také na úroky z ní.

Jestliže tedy senior požaduje nájemné 8 000 korun měsíčně, nemůže si nastavit například desetitisícovou smluvní pokutu a zároveň kauci ve výši dvou nájmů jen proto, že chce mít co největší jistotu.

Peníze se také nemají zadržovat automaticky jen proto, že student odchází. Pronajímatel z nich může započíst skutečné dluhy nebo škodu, která mu podle okolností náleží.

Návštěvy nebo zákaz večírků? Tady pozor

Právě společné prostory mohou být zdrojem největšího napětí. Senior může mít představu klidného domova, zatímco student je zvyklý na návštěvy spolužáků.

Do smlouvy proto nelze jednoduše napsat, že student nesmí nikoho pozvat domů. U nájmu určeného k bydlení má nájemce právo přijímat návštěvy a některá podobná omezení nelze platně smluvně nastavit. Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně upozorňuje například na neplatnost nepřiměřených požadavků týkajících se hlášení návštěv.

To ale neznamená, že se majitel musí smířit s čímkoli. Ve smlouvě a při předání bytu je rozumné otevřeně probrat noční klid, kouření, používání společné kuchyně, úklid nebo způsob zamykání domu. Čím konkrétnější dohoda, tím menší vznikne prostor pro pozdější hádky.

Stejně důležité je říct si, zda student dostane vlastní klíče, kam si může dát potraviny a zda může využívat například sklep, balkon nebo zahradu. To jsou maličkosti, které se na začátku snadno přehlédnou a po nastěhování začnou vadit.

Jak vyřešit energie?

U energií existují dvě běžné možnosti. Senior může mít jejich cenu zahrnutou v měsíčních platbách, případně se mohou nastavit zálohy a následné vyúčtování.

Pokud se energie přepisují přímo na studenta, ministerstvo to považuje za praktické řešení, protože nájemce má kontrolu nad svou spotřebou a pronajímatel nemusí řešit její vyúčtování.

U jediného pokoje ve sdíleném bytě však bývá přepis energií nepraktický. V takovém případě je lepší předem jasně určit, co měsíční platba zahrnuje a jak se případné nedoplatky vypořádají.

Peníze z nájmu se daní

Příjem z pronájmu pokoje není automaticky osvobozený od daně jen proto, že pronajímatelem je senior nebo důchodce. Finanční správa řadí příjmy z nájmu nemovitých věcí a bytů pod § 9 zákona o daních z příjmů.

Pronajímatel si může místo skutečných výdajů uplatnit 30procentní výdajový paušál, nejvýše do 600 000 korun.

Pro představu – při nájmu 8 000 korun měsíčně by za rok přišlo 96 000 korun. Při využití třicetiprocentního paušálu by daňovým základem bylo 67 200 korun. Při patnáctiprocentní sazbě vychází před uplatněním slevy daň na 10 080 korun. Základní sleva na poplatníka pro rok 2026 činí 30 840 korun ročně.

Konkrétní daňová povinnost ale závisí i na dalších příjmech a okolnostech pronajímatele.

Nejdůležitější je vybrat správného člověka

U seniora, který má v bytě bydlet společně se studentem, nemusí být nejvyšší nabídka vždy automaticky nejlepší.

Před podpisem smlouvy má smysl se sejít osobně. Zjistit, kdy student vstává a chodí spát, jestli kouří, jak často bývá doma a jak si představuje používání společných místností, může být důležitější než pár stovek korun měsíčně navíc.

Stejně tak není od věci požádat o kontakt na předchozího pronajímatele, pokud ho student má a je ochotný ho poskytnout. Pomoci může i běžné ověření totožnosti.

Senior by si měl především uvědomit, že nepronajímá jen prázdný pokoj. Pokud zůstává v domácnosti, bude se se studentem potkávat prakticky každý den. Ideální proto není vztah majitel proti nájemníkovi, ale předem jasná dohoda dvou lidí, kteří vědí, jak chtějí společně fungovat.

A právě v tom může být pronájem volného pokoje zajímavý. Místo, aby místnost zůstala většinu roku zavřená, může přinést několik tisíc korun měsíčně. Pochopitelně za předpokladu, že si senior předem nastaví pravidla, smlouvu i finance a zároveň počítá s tím, že do svého bydlení pouští dalšího člověka.