Nechat souseda jezdit přes váš pozemek se může vymstít. Po několika letech si ho může začít nárokovat u soudu

Nejdřív to nikomu nevadilo. Soused přijel autem, projel přes část pozemku a zaparkoval tam, kde měl zrovna místo. Majitel pozemku to roky toleroval, protože šlo o souseda a nechtěl kvůli několika metrům cesty nebo jednomu parkovacímu místu vyvolávat zbytečný konflikt. Po letech se ale situace změnila. Majitel řekl, že už si na jeho pozemku parkovat nepřeje a soused se ohradil s tím, že ho používá už natolik dlouho, že na něj má právo.

Může člověku po letech vzniknout právo užívat cizí pozemek? Za určitých podmínek ano. Samotné dlouhodobé užívání ani tolerance ze strany vlastníka ale ještě neznamenají, že takové právo skutečně vzniklo.

Když soused dlouhodobě používá cizí pozemek

Představme si, že soused už deset let projíždí přes část vašeho pozemku. Možná jste mu to kdysi dovolili, možná jste proti tomu nikdy nic nenamítali. Stejně tak může jít o místo, kde si pravidelně nechává auto. Dokud spolu vycházíte, nemusí vám to připadat jako problém.

Jenže pak pozemek potřebujete sami, rozhodnete se ho oplotit nebo sousedovi jednoduše řeknete, že už přes něj jezdit nemůže. A právě v tu chvíli může přijít překvapivá odpověď: „Já na to mám právo.“

V právu se pro některé situace, kdy vlastník musí strpět, že jeho nemovitost určitým způsobem využívá někdo jiný, používá pojem služebnost. Může jít například právě o právo cesty přes cizí pozemek. Ne každé dlouhodobé užívání ale služebnost vytvoří.

V některých případech může právo vzniknout také vydržením, a právě tady začíná být důležité, jak dlouho soused pozemek využívá, proč tak činí a zda byl v dobré víře, že mu takové právo skutečně patří.

„Služebnost je povinnost vlastníka věci, aby zůstal ve vymezených případech vůči oprávněnému ze služebnosti pasivní. Jinými slovy, aby strpěl nebo se zdržel určité činnosti, kterou by bez existence služebnosti tolerovat nemusel,“ uvedl JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D. v blogu Dostupného advokáta. Typickým příkladem je právě situace, kdy musí vlastník umožnit jiné osobě průchod či průjezd přes svůj pozemek.

Nestačí jen říct: „Používám to už deset let“

Služebnost může vzniknout různými způsoby, mimo jiné smlouvou nebo vydržením. Občanský zákoník výslovně stanoví, že služebnost lze vydržet po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. U nemovitosti jde při řádném vydržení o deset let.

To ale neznamená, že každý, kdo deset let chodí přes cizí pozemek, je automaticky oprávněn tam chodit dál. U vydržení se totiž neposuzuje jen, jak dlouho člověk určité právo vykonává, ale také jakým způsobem a v jakém přesvědčení tak činí.

Nejvyšší soud v jednom judikátu například uvádí, že poctivým držitelem je ten, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu právo náleží. Naopak poctivost chybí tomu, kdo ví nebo mu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nepatří.

A právě tady může být mezi dvěma zdánlivě podobnými případy zásadní rozdíl.

Když mu soused parkování dovolil, je situace jiná

Představme si, že majitel pozemku sousedovi řekne: „Klidně tady parkuj, mně to nevadí.“ Soused tak skutečně může parkovat třeba deset let. Jenže z toho ještě neplyne, že si vytvořil věcné právo k pozemku.

Nejvyšší soud už dříve řešil obdobnou otázku u užívání cizího pozemku a dospěl k důležitému závěru: pokud člověk vykonává právo na základě souhlasu vlastníka, který mohl svůj souhlas kdykoli odvolat, nemůže z takového souhlasu automaticky dovozovat dobrou víru, že mu vzniklo právo odpovídající věcnému břemeni.

Rozdíl je tedy mezi větami „Soused mi dovolil, abych tudy jezdil.“ a „Mám právo tudy jezdit, protože mi toto právo právně vzniklo.“ V prvním případě může jít pouze o užívání na základě souhlasu vlastníka, což samo o sobě není totéž jako služebnost.

Co když ale soused věřil, že právo skutečně má?

Tady už je situace složitější. Soused může například tvrdit, že mu předchozí majitel pozemku kdysi řekl, že přes něj může jezdit, že cesta byla odjakživa používaná jako přístupová nebo že se domníval, že jeho právo bylo kdysi právně zřízeno.

Právě dobrá víra může při vydržení hrát významnou roli. Nejvyšší soud v jednom ze svých rozhodnutí vysvětlil, že u držby práva odpovídajícího věcnému břemeni musí být člověk přesvědčen, že mu právo k cizímu pozemku skutečně náleží. Zároveň se neposuzuje jen jeho subjektivní pocit, ale také to, zda měl při běžné míře opatrnosti důvod pochybovat, že mu takové právo patří.

Soud by tedy neřešil pouze otázku, zda soused přes pozemek deset let jezdil. Zajímalo by ho také, proč tak činil a co si o svém právu mohl rozumně myslet.

Rozhoduje i to, co mu vlastník skutečně dovolil

Pro vlastníka je proto důležité rozlišovat mezi prostou tolerancí a situací, kdy svým jednáním vytváří dojem, že soused má určité právo.

Pokud majitel opakovaně říká, že soused může pozemek používat jen z jeho laskavosti a kdykoli to může skončit, je jeho postavení jiné, než když se o právním důvodu užívání vůbec nemluví a vlastník po dlouhou dobu bez námitek nechává souseda cestu nerušeně využívat.

Ani dlouhodobá tolerance ale sama o sobě neznamená automatický vznik služebnosti. V případném sporu se budou posuzovat konkrétní okolnosti.

Ostatně i samotný občanský zákoník počítá s tím, že držba může být založena například na svolení vlastníka. Nejvyšší soud zároveň zdůrazňuje, že právo, které bylo vykonáváno jen z výprosy či na základě svolení, nelze bez dalšího považovat za právo odpovídající věcnému břemeni.

Deset let není jediná možnost

Zákon zná také takzvané mimořádné vydržení. To umožňuje vydržení i bez prokázání právního důvodu, ale vyžaduje dvojnásobně dlouhou dobu a zároveň nesmí být prokázán nepoctivý úmysl. U nemovitostí tedy v zásadě jde o dvacetiletou dobu.

To je důležitý rozdíl. Pokud tedy někdo tvrdí: „Používám ten pozemek už dvacet let, takže mi automaticky patří právo přes něj jezdit,“ ani to není přesné. Ani mimořádné vydržení tedy nevzniká jen prostým uplynutím času. Musí být splněny zákonné podmínky a nesmí jít o nepoctivý úmysl držitele. Nejvyšší soud výslovně uvádí, že u mimořádného vydržení je rozhodující absence nepoctivého úmyslu.

Jak může vlastník předejít budoucímu sporu?

Majitel pozemku nemusí hned běžet k soudu pokaždé, když dovolí sousedovi jednorázově projet. Pokud ale nechce, aby se z dlouhodobého užívání jednou stal předmět sporu, měl by dát jasně najevo, na jakém základě soused pozemek používá.

Jiná situace je například jednorázová návštěva a jiná pravidelné každodenní parkování po dobu několika let.

Pomoci může i jednoduchá písemná dohoda. Z ní může být patrné, že vlastník sousedovi určité užívání pouze dovoluje a za jakých podmínek. Pokud se například domluví na dočasném parkování, je rozumné tuto skutečnost zachytit písemně místo spoléhání na to, že si oba budou za deset let přesně pamatovat, co si tehdy řekli.

Právě dobře nastavená smlouva je podle Preusse základním způsobem, jak předejít pozdějším problémům s věcným břemenem. U služebností doporučuje přesně vymezit jejich obsah a nezapomenout na zápis do katastru.

Když už soused tvrdí, že právo vydržel

V takové chvíli není dobrý nápad řešit situaci jen hádkou u plotu. Vlastník by si měl nejprve ověřit list vlastnictví, staré smlouvy a další dokumenty, které mohou objasnit, zda někdy byla služebnost skutečně zřízena. Důležité mohou být také okolnosti, za nichž soused pozemek začal používat.

Podle situace mohou hrát roli svědecké výpovědi, starší korespondence, dohody mezi sousedy nebo jiné důkazy o tom, zda šlo o povolené užívání, nebo zda se uživatel skutečně domníval, že vykonává své vlastní právo. A pokud se strany nedohodnou, může o tom, zda byly podmínky vydržení splněny, nakonec rozhodnout soud.

Zdroje: Nejvyšší soud, Dostupný advokát.