Dům nebo byt v zahraničí může být snem na důchod: Před koupí si pohlídejte věci, které stojí nejvíc peněz

Odchod do důchodu může přinést více času na cestování a delší pobyty v místech, kam člověk dříve jezdil jen na dovolenou. Pro někoho proto může být lákavé pořídit si vlastní byt u moře, domek na venkově nebo apartmán, kam se bude pravidelně vracet. Zahraniční nemovitost ale není jen příjemným místem pro trávení volného času. S jejím pořízením přicházejí také právní, daňové a praktické povinnosti, které se mohou od českých pravidel výrazně lišit.

Před podpisem smlouvy je nezbytné zjistit nejen to, zda se vám dům nebo byt líbí, ale také kdo jej skutečně vlastní, kolik vás bude stát provoz a kdo se o něj postará, když budete zpátky v Česku.

Nejdříve si ujasněte, jak chcete nemovitost využívat

Než začnete procházet realitní nabídky, promyslete si, jak bude nemovitost vypadat v běžném životě. Pokud plánujete několik týdnů dovolené ročně, mohou být požadavky úplně jiné než v případě, kdy chcete v zahraničí trávit každé léto několik měsíců.

Důležitá je také lokalita. Krásný apartmán na samotě může být příjemný na dovolenou, ale ve vyšším věku může být praktičtější místo s obchodem, lékařem, lékárnou a dalšími službami v dosahu. Zvažte také dostupnost letiště nebo jiného spojení s Českem.

Promyslet se vyplatí i budoucnost. Nemovitost, která je dnes snadno dostupná a nenáročná na údržbu, nemusí být stejně praktická za deset nebo patnáct let.

Kde zahraniční nemovitost hledat?

Možností je několik. Nabídky najdete na realitních portálech, u místních realitních kanceláří nebo přímo u developerů. U internetových nabídek je ale potřeba být obezřetní.

Fotografie, atraktivní popis a komunikace s údajným makléřem ještě neznamenají, že nabídka skutečně odpovídá realitě. Před jakoukoli větší platbou si proto ověřte, kdo nemovitost prodává a zda má k prodeji skutečně právo.

U konkrétní nemovitosti je vhodné prověřit vlastníka v místním registru, případné zástavy, dluhy, věcná břemena nebo jiné právní omezení. Zjistit je potřeba také to, zda skutečný stav odpovídá údajům v nabídce a zda jsou v pořádku například stavební povolení a užívací práva.

Občan Evropské unie má při koupi nemovitosti v jiné členské zemi obecně stejné postavení jako občané daného státu. Konkrétní pravidla se však mezi jednotlivými zeměmi liší, stejně jako daně, poplatky a postup při převodu vlastnictví.

Podezřele výhodná nabídka může být varováním

Pokud je cena výrazně nižší než u podobných nemovitostí v okolí, není dobré brát ji automaticky jako životní příležitost. Důvodem mohou být právní problémy, dluhy, špatný technický stav nebo jiné skutečnosti, které z nabídky na internetu nejsou patrné.

Opatrnost je na místě také tehdy, když prodávající nebo zprostředkovatel vytváří tlak na rychlé rozhodnutí, požaduje vysokou zálohu předem nebo odmítá umožnit osobní prohlídku.

Peníze neposílejte jen na základě e-mailu a fotografií. U koupě zahraniční nemovitosti jde často o celoživotní úspory, takže náklady na důkladné prověření jsou ve srovnání s možnou ztrátou zanedbatelné.

Nezávislý právník se může vyplatit

Jedním z nejdůležitějších kroků před koupí je právní kontrola. Ideální je najít si vlastního odborného poradce nebo právníka, který zná místní právo a zastupuje vaše zájmy. Nemusíte automaticky přijímat člověka, kterého doporučila realitní kancelář nebo prodávající.

Právník by měl prověřit především vlastnictví nemovitosti, případné zástavy a dluhy, věcná břemena, přístup k nemovitosti a další omezení. Zkontrolovat by měl také kupní smlouvu a podmínky, za kterých dojde k převodu peněz a vlastnictví.

Důležité je rovněž prověřit, co přesně kupujete. U některých nemovitostí mohou být odlišně upravena práva k pozemku, společným částem domu nebo například přístupu k nemovitosti.

Cena z inzerátu není konečný účet

Při plánování rozpočtu nestačí počítat pouze s kupní cenou. Připočíst je potřeba také právní služby, případnou provizi realitní kanceláře, poplatky spojené s převodem, místní daně a další administrativní náklady.

Po koupi pak přichází pravidelné výdaje. Může jít o daň z nemovitosti, poplatky za správu domu, pojištění, energie nebo údržbu zahrady. U apartmánů v rezidenčních komplexech mohou být pravidelné poplatky za společné prostory a služby poměrně výrazné.

Před podpisem smlouvy si proto nechte spočítat, na kolik vás nemovitost vyjde nejen při koupi, ale také každý rok.

Osobní prohlídka odhalí víc než fotografie

Osobní návštěva nemovitosti by měla být samozřejmostí, ideálně pak s někým, kdo vám během výběru poradí. Ne nadarmo se říká, že víc očí víc vidí. Fotografie totiž mohou ukázat hezký interiér, ale neprozradí například problémy s vlhkostí, střechou, elektroinstalací nebo klimatizací.

Při prohlídce se proto zaměřte také na technický stav domu, okna, střechu, rozvody, vytápění či chlazení a stav společných prostor. Zjistěte, jak je nemovitost napojená na vodu, elektřinu a internet.

Pozornost věnujte také samotnému okolí. Místo může během turistické sezony vypadat úplně jinak než mimo ni. Pokud je to možné, navštivte lokalitu v různých obdobích roku a zjistěte, jaká je v okolí dostupnost obchodů, lékaře, lékárny nebo veřejné dopravy.

Kdo se o nemovitost postará, když budete doma?

Zahraniční byt nebo dům nebude možné po návratu do Česka jednoduše zamknout a na několik měsíců na něj zapomenout. Porucha vody, poškození střechy po bouřce nebo vloupání mohou způsobit značnou škodu, pokud se o nich nikdo včas nedozví.

Je proto dobré předem najít člověka nebo firmu, která může nemovitost pravidelně kontrolovat a v případě potřeby zajistit opravu. U domu může být potřeba také péče o zahradu, bazén nebo klimatizaci.

Myslete rovněž na zabezpečení. Kvalitní zámky, alarm, bezpečnostní kamera nebo pravidelná kontrola mohou snížit riziko vloupání. Ověřit se vyplatí i podmínky pojištění, protože některé pojistky mohou mít zvláštní pravidla pro dlouhodobě neobývané nemovitosti.

Pronájem může přinést peníze, ale také povinnosti

Pokud plánujete byt nebo dům pronajímat v době, kdy jej sami nevyužíváte, zjistěte si pravidla ještě před koupí. V některých lokalitách mohou platit specifická omezení krátkodobého pronájmu nebo povinnosti vůči místním úřadům.

Příjem z pronájmu navíc může podléhat zdanění v zemi, kde nemovitost leží. Řešit je potřeba také české daňové povinnosti a pravidla pro zamezení dvojího zdanění.

Než začnete nemovitost nabízet turistům, je proto vhodné poradit se s daňovým odborníkem, který zná pravidla obou zemí.

Nezapomeňte ani na dědictví

Na budoucnost je dobré myslet už při samotné koupi. Zahraniční nemovitost totiž může znamenat dědické řízení s mezinárodním prvkem a pravidla se mohou lišit od těch, která znáte z Česka.

Zvlášť důležité je promyslet vlastnictví v případě, že nemovitost kupujete společně s manželem nebo manželkou. Vyplatí se předem zjistit, jak bude vlastnictví a případné dědictví řešeno a jaké dokumenty budou jednou potřebovat dědicové.

Než koupíte, zkontrolujte si hlavní věci

Před podpisem smlouvy byste měli mít jasno alespoň v těchto otázkách:

• Kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti?
• Neváznou na ní dluhy, zástavy nebo jiná omezení?
• Zkontroloval smlouvu nezávislý právník?
• Kolik bude stát koupě včetně všech poplatků a daní?
• Kolik bude stát každoroční provoz a údržba?
• Odpovídá skutečný stav nemovitosti nabídce?
• Kdo se o ni postará během vaší nepřítomnosti?
• Jak bude nemovitost zabezpečená?
• Jaké povinnosti vzniknou při případném pronájmu?
• Jak bude řešeno vlastnictví a dědictví v budoucnu?

Nemovitost v zahraničí může být v důchodu krásnou možností, jak si dopřát více času na místě, které máte rádi. Neměla by se ale kupovat pouze podle ceny, fotografií a výhledu z balkonu. Důkladné prověření vlastnictví, smluv, nákladů i samotné lokality může na začátku znamenat trochu více práce, ale později ušetřit spoustu peněz, starostí i zklamání.