Pokud vám majitel zvýšil nájem o tisíce, můžete se bránit. Zákon stanovuje jasná pravidla
Pronajímatel může jednostranně zvýšit nájem jen za splnění zákonných podmínek. Je potřeba vědět, jaké limity a lhůty platí, jak se bránit a jak doložit obvyklé nájemné.
Sledovat v Google Zprávách
Když pronajímatel oznámí vyšší nájem o tisíce korun, většina nájemníků se vzdá a začne platit. Přitom část takových zvýšení je neplatná, zákon dává pronajímateli úzce omezené možnosti a nájemníkovi nástroje k obraně.
Rozhodující je především nájemní smlouva. Obsahuje-li inflační doložku, řídí se změna nájemného jejím zněním a zákonný postup vůbec neplatí. Teprve když smlouva vlastní mechanismus zvyšování nemá, nastupuje § 2249 občanského zákoníku, který pronajímateli umožňuje navrhnout zvýšení, nikoliv ale libovolně. „Z praxe víme, že spory o zvýšení nájmu nejčastěji vznikají kvůli nejasným nebo chybějícím doložkám ve smlouvě,“ uvedla 20. 7. 2026 advokátní kancelář ELEMENTZ LEGAL pro Proprarodiče.
Samo oznámení vyšší částky nájemníka k platbě nezavazuje. Pokud s ní nesouhlasí, může rozhodnout soud, který vychází z obvyklého nájemného v místě, nikoliv z částky, kterou si pronajímatel či nájemce přeje. Postup má dvě fáze a v každé z nich běží lhůty, které je třeba hlídat.
Zákonné limity pro zvýšení nájemného
Zákon svazuje pronajímatele třemi podmínkami. Nájemné muselo být nezměněné po dobu nejméně 12 měsíců, samotné zvýšení nesmí za poslední tři roky přesáhnout 20 procent původního nájemného a nová částka nesmí převýšit obvyklé nájemné v daném místě. Návrh musí být písemný a musí obsahovat novou výši nájemného. Dvacet procent se počítá pouze ze samotného nájemného, nikoliv z celkové částky včetně služeb a energií.
Obvyklé nájemné není libovolná cena z realitního inzerátu. Podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se prokazuje znaleckým posudkem nebo doložením nejméně tří srovnatelných nájemných za obdobně velké byty ve stejné lokalitě.
Zvláštní pravidlo obsahuje § 2250 občanského zákoníku pro případy, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu bytu či podmínky bydlení nebo přinesou trvalé úspory energie či vody. S nájemci se může dohodnout na zvýšení nájemného nejvýše o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Pokud s návrhem souhlasí nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení i pro ostatní. Bez takové dohody může pronajímatel navrhnout zvýšení ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů.
Postup při obraně a zákonné lhůty
Pokud s návrhem nájemník souhlasí, začne zvýšené nájemné platit až počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení. Pokud nesouhlasí, má pronajímatel další tři měsíce na to, aby navrhl soudu, aby výši nájemného určil.
K obraně by si měl nájemník shromáždit vlastní podklady, jako například aktuální nabídky srovnatelných bytů, jejich vybavení, podlaží, zda je zde balkon, garáž, výtah, parkování, sklep, jaká je výše nájemného bez služeb. Také bude dobré mít kopii původní nájemné smlouvy a jejich dodatků, předchozí oznámení o změnách nájemného nebo doklady o tom, kdy bylo nájemné naposledy zvýšeno. Odpověď na návrh podá písemně, aby měl doklad o tom, kdy a jak na oznámení reagoval. Při složitější situaci nebo hrozbě výpovědi by měl nechat posoudit smlouvu advokátem.
Modelový příklad: nájem vzroste z 15 na 18 tisíc
Nájemník platí za byt 15 000 korun měsíčně. Ve smlouvě nemá inflační doložku ani jiné pravidlo pro automatické zvyšování nájemného. Pronajímatel po více než roce bez změny nájemného pošle písemný návrh na zvýšení na 18 000 Kč. Jde o zvýšení o 3000 korun, tedy přesně o 20 %. Nicméně je potřeba zjistit, zda v posledních 3 letech nedošlo ke zvýšení a jaké je nájemné v daném místě. Nájemce s návrhem nemusí souhlasit a může se pokusit s pronajímatelem dohodnout na jiné částce. Pokud souhlas ve stanovené lhůtě nevyjádří, může se pronajímatel obrátit na soud.
Pokud by pronajímatel požadoval místo 18 000 korun například 20 000 korun, šlo by při výchozím nájmu 15 000 korun o zvýšení přibližně 33 %. Takové zvýšení nelze v režimu § 2249 jednostranně prosadit jen proto, že pronajímatel považuje původní nájem za nízký.
Zvýšení nájmu není totéž jako vyšší zálohy
Nájemné je platba za užívání bytu a souvisících prostor. Zálohy se týkají například tepla, vody, odvozu odpadu, úklidu společných prostor nebo dalších služeb spojených s bydlením. Rozsah služeb upravuje občanský zákoník a zákon č. 67/2013 Sb. Jejich výše je věcí dohody a změna je možná až od prvního dne následujícího měsíce po doručení písemného oznámení. Změna výše zálohy přitom musí být řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.
Zvýšení nájemného o 2000 korun je proto něco jiného než zvýšení záloh na služby o 2000 korun. Pro domácnosti seniorů může pár tisíc měsíčně znamenat citelný zásah do rozpočtu, jak ukazuje přehled z našeho přehledu výdajů důchodců na bydlení, energie a potraviny.
