Koupíte dům a s ním i cizí průšvih. Na zahradě může čekat problém, o kterém se při prohlídce vůbec nedozvíte
Při koupi domu člověk obvykle řeší stav střechy, izolaci, rozvody nebo to, zda někde nezatéká. Mnohem hůř se odhalují úpravy, které sice na první pohled vypadají jako běžná součást domu, ale jejich právní stav není v pořádku. Může jít třeba o přístavbu, garáž, pergolu, terasu nebo třeba studnu.
Sledovat v Google Zprávách
Označení černá stavba se běžně používá pro stavbu, která byla provedena bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním. U zahradních staveb současně záleží na jejich konkrétním provedení, velikosti a umístění. Pergola nebo garáž proto samy o sobě ještě neříkají, zda bylo k jejich vybudování potřeba povolení.
Podle stavebního zákona může stavební úřad nařídit odstranění stavby, která byla provedena bez povolení nebo v rozporu s ním. Stejný postup může nastat také u stavby, která sice povolení nevyžadovala, ale byla provedena v rozporu s právními předpisy.
Rozhodující tedy není jen to, jak stavba vypadá nebo jak dlouho na pozemku stojí. Důležité je, za jakých podmínek vznikla a zda odpovídá tehdejším i současným požadavkům.
Před koupí projděte nejen dům, ale také papíry
Největší chybu může kupující udělat ve chvíli, kdy se spokojí s pouhou fyzickou prohlídkou nemovitosti. U domu se vyplatí porovnat skutečný stav s dostupnou stavební dokumentací a údaji v katastru nemovitostí.
Katastr ale nepředstavuje nutně seznam všech staveb, které na pozemku stojí. To, že například pergola nebo jiná drobná stavba v katastru není uvedena, ještě samo o sobě neznamená, že je postavena načerno. Některé typy staveb se do katastru jednoduše nezapisují.
Smysl proto dává zjistit především to, zda k úpravám domu existuje stavební dokumentace, případně povolení, kolaudační rozhodnutí nebo jiné doklady. Pokud realita neodpovídá dokumentaci, je lepší otázku vyřešit ještě před podpisem kupní smlouvy.
U větší přístavby může být rozdíl zřejmý na první pohled. Horší je situace u staveb, které vznikly před desítkami let a k nimž ani současný vlastník nemá téměř žádné podklady.
Ani deset let problém nevyřeší
V některých případech lidé mylně nabudou přesvědčení, že když stavba stojí dostatečně dlouho, úřad už s tím nic dělat nemůže. Na takovou domněnku není bezpečné spoléhat.
Stavební zákon výslovně počítá s možností nařídit odstranění stavby, pokud byla provedena bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním. Zákon tedy nestanoví obecné pravidlo, podle kterého by byla každá nepovolená stavba po několika letech automaticky v pořádku.
U starší nemovitosti proto může být důležitější než samotné datum vzniku zjistit, jaký právní režim se na konkrétní stavbu vztahoval v době jejího provedení.
Co když problém objevíte až po koupi?
Nejdřív má smysl zjistit, co přesně je špatně. Nestačí informace od souseda ani domněnka, že předchozí majitel něco postavil bez povolení.
Pokud se ukáže, že jde skutečně o nepovolenou stavbu, současný stavební zákon umožňuje za stanovených podmínek její dodatečné povolení. Musí však být splněny podmínky, které zákon pro dodatečné povolení stanoví, a v příslušných případech je také nutné uhradit uloženou pokutu za přestupek.
Nově je důležitá také změna, kterou přinesla novela stavebního zákona. Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že v určitých výjimečných případech může být stavba dodatečně povolena i při nesplnění všech standardních podmínek, pokud by odstranění představovalo zcela zjevně nepřiměřený zásah a zároveň by ponecháním stavby nebyly dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob. Jde ale o výjimku, která má být používána restriktivně.
Když podmínky pro dodatečné povolení splnit nejdou, situace může skončit nařízením odstranění stavby.
Kvůli nepovolené stavbě mohou úřady udělit také pokutu. Ta musí být ve stanovené lhůtě uhrazena. Ani zaplacení pokuty však neznamená legalizaci stavby.
Zvláštní pozornost si zaslouží studna
U studny je opatrnost namístě už proto, že nejde pouze o nějakou úpravu zahrady. Může se k ní vázat také vodoprávní povolení a další dokumentace.
Při koupi domu se studnou je proto dobré chtít od prodávajícího doklady, na jejichž základě byla zřízena a používána.
Podobně je vhodné prověřit starší přístavby, garáže nebo změny dispozice domu. Právě u nich se může skutečný stav od původní dokumentace výrazně lišit.
Co si před podpisem smlouvy ověřit
Pokud kupujete dům, nestačí si odškrtnout technický stav nemovitosti. Do kontroly je dobré zahrnout také všechny stavby a větší úpravy na pozemku. Zajímat by vás mělo především:
- zda skutečný stav domu odpovídá dostupné stavební dokumentaci,
- zda byly přístavby, garáže nebo další větší úpravy řádně povoleny,
- jaké doklady existují ke studni,
- zda na pozemku nejsou další stavby, o kterých prodávající v dokumentaci nemluví,
- zda jsou u dokončených staveb k dispozici potřebné doklady o jejich užívání,
- zda případné nesrovnalosti vyřeší ještě prodávající před převodem vlastnictví.
U podezřelé stavby je rozumnější vyřešit její stav před koupí než čekat, co se stane po podpisu smlouvy. Pokud už jste nemovitost koupili a problém zjistili dodatečně, vyplatí se nejprve získat kompletní dokumentaci a teprve podle konkrétní situace řešit se stavebním úřadem další postup.
