Přepsali dům na děti a věřili, že je věcné břemeno ochrání. Z rodinné jistoty se ale stala past na dlouhé roky
Představa, že rodiče přepíšou dům na děti a sami v něm v klidu dožijí, je pro mnoho rodin přirozeným řešením. Nemovitost jednoduše zůstane v rodině a rodiče mají jistotu střechy nad hlavou. Jenže právě při převodu domu nebo bytu se vyplatí myslet i na situace, které dnes mohou působit jako zbytečné obavy.
Sledovat v Google Zprávách
Věcné břemeno dožití totiž samo o sobě neřeší všechny otázky spojené s bydlením ve stáří. Záleží na tom, jak je smlouva sepsaná, co přesně rodičům dovoluje a jaké povinnosti ukládá novému majiteli. Pokud se některé důležité podmínky neujednají předem, mohou se později stát zdrojem rodinných sporů.
Co přesně věcné břemeno dožití znamená
Věcné břemeno dožití, právně zpravidla služebnost bytu nebo užívání, umožňuje rodičům zůstat v nemovitosti i poté, co ji převedou na děti. Vlastníkem se stává obdarovaný, zatímco rodičům zůstává právo nemovitost v dohodnutém rozsahu užívat.
Takové právo lze zřídit například při darování domu nebo bytu. Katastrální úřad ve svém návodu přímo uvádí situaci, kdy rodiče převádějí nemovitost na děti a současně si zřizují věcné břemeno dožití.
Důležité je, že rozhoduje konkrétní obsah smlouvy. Nestačí jen obecná formulace, že rodiče mají právo v domě dožít. Je potřeba jasně určit, které prostory mohou užívat, zda mají přístup do zahrady, sklepa nebo garáže a jaká další práva jim náleží.
Které části domu mohou rodiče užívat
Pokud rodiče zůstávají v domě, kde bude nově bydlet také jejich dítě s rodinou, je dobré přesně vymezit, jaké prostory budou mít k dispozici.
Ve smlouvě by mělo být jasné například:
- zda rodiče užívají celý dům, nebo jen konkrétní byt či pokoje,
- zda mohou využívat kuchyň, koupelnu, sklep, půdu nebo zahradu,
- jestli mají právo na vlastní vchod a přístup ke společným prostorám,
- zda mohou prostory užívat i další členové domácnosti nebo návštěvy.
U vícegeneračního domu může být podstatné i to, zda smí nový majitel některé části nemovitosti stavebně upravit. Služebnost bytu se totiž vztahuje na sjednaný rozsah užívání, nikoli automaticky na všechny části domu.
Kdo bude platit energie a opravy
Právě peníze bývají jedním z nejčastějších zdrojů nedorozumění. Rodiče mohou předpokládat, že po převodu domu budou dál platit jen běžné účty za energie. Děti zase mohou očekávat, že se rodiče budou podílet i na dalších výdajích.
Ve smlouvě je proto vhodné rozdělit náklady na provoz, údržbu a opravy.
Dopředu si ujasněte zejména:
- kdo bude platit elektřinu, plyn, vodu a vytápění,
- jak se budou rozdělovat náklady na společné prostory,
- kdo zajistí běžnou údržbu a drobné opravy,
- kdo ponese náklady na větší opravy, například střechy nebo topení,
- jak se budou řešit případné rekonstrukce.
Pokud rodiče obývají jen část domu, může být praktické stanovit i způsob rozúčtování energií. Přesné podmínky je vhodné sepsat tak, aby se o ně obě strany mohly opřít i po několika letech.
Co když se dítě rozhodne dům prodat
Převodem nemovitosti získává dítě vlastnické právo. Rodiče proto potřebují mít své právo bydlení řádně zajištěné, nikoli spoléhat pouze na rodinnou dohodu.
Služebnost zapsaná v katastru nemovitostí představuje právní zatížení nemovitosti. Při převodu domu na dalšího vlastníka je proto důležité, aby rodiče měli své právo správně zřízené a zapsané. Samotné vlastnictví dítěte totiž neznamená, že rodiče mohou být ze sjednaných prostor jednoduše vystěhováni.
Před podpisem smlouvy je vhodné s právníkem probrat i případné další zatížení nemovitosti, například zástavní právo nebo situaci, kdy by nový majitel chtěl dům použít jako zajištění úvěru.
Co když se rodiče budou muset přestěhovat
Zdravotní stav se může s věkem změnit natolik, že bydlení v původním domě přestane být možné. Schody mohou být nepřekonatelnou překážkou, člověk může potřebovat bezbariérový byt nebo péči v zařízení sociálních služeb.
Věcné břemeno dožití samo o sobě nezaručuje, že rodiče dostanou náhradní bydlení, pokud se rozhodnou nebo budou muset odstěhovat. Jestliže chtějí mít zajištěnou i jinou možnost bydlení, měli by tuto situaci řešit samostatně a výslovně ji upravit ve smlouvě.
Záleží také na tom, zda je právo sjednáno pro oba rodiče, nebo jen pro jednoho z nich. Pokud má v domě zůstat i druhý rodič po smrti prvního, musí být jeho právo jasně ošetřeno.
Kdy se vyplatí místo věcného břemene uvažovat o výměnku
Vedle služebnosti existuje také institut výměnku. Ten může být vhodný pro případy, kdy si rodiče při převodu nemovitosti chtějí zajistit nejen bydlení, ale také další plnění, například stravu, péči nebo finanční podporu.
Rozsah takového zajištění záleží na konkrétní dohodě. Právě proto je důležité nepovažovat věcné břemeno dožití a výměnek za totožné právní nástroje. Výměnek může upravovat širší okruh závazků než samotné právo bydlení.
Na co nezapomenout před podpisem smlouvy
Darování domu nebo bytu dítěti je zásadní krok, který se nemusí dát jednoduše vzít zpět. Rodiče by proto neměli spoléhat na to, že se v rodině vždycky domluví.
Před podpisem smlouvy se vyplatí projít především tyto otázky:
- Rozsah bydlení: Které části nemovitosti mohou rodiče užívat?
- Náklady: Kdo bude platit energie, údržbu a opravy?
- Další členové domácnosti: Kdo smí v domě bydlet a kdo může rodiče navštěvovat?
- Prodej nemovitosti: Jak bude chráněno právo rodičů při změně vlastníka?
- Zdravotní stav: Co se stane, pokud rodiče nebudou schopni v domě dál bydlet?
- Oba rodiče: Zůstane právo bydlení zachováno i po smrti jednoho z nich?
- Zápis do katastru: Je právo správně sjednáno a zapsáno?
Nejdůležitější je nechat smlouvu připravit nebo alespoň zkontrolovat advokátem či notářem. Dobře nastavené podmínky mohou předejít sporům mezi rodiči a dětmi a pomoci zajistit, aby převod nemovitosti neznamenal pro starší rodiče ztrátu jistoty bydlení.
